西安大变局:西南PK东北!购房者的最后乐园!

所谓“西南改善,东北刚需”,并非产品对比差别,而是价格上的差别。西南价格已经崛起,东北初改产品云集。于是我们看到,大西安市场环境之下,西南-东北两翼价格极度分裂的局势。

而随着西南片区房企攻势凶猛,土地溢价明显;东北片区产业进驻低价拿地,低价项目拥簇。两者将成为大西安市场供货主力军,但是在价格方面却呈现两极分化之势,目前状况是:西南板块地价(土地楼面价1.3万/㎡),相当于东北板块房价(精装小高层1.3万/㎡)!

此种现象,2020上半年基本成型、2020年下半年基本固定、2021年“西南改善、东北刚需”项目,将呈现爆发式增长!

西安商品房市场去化周期已变成23.4个月,主城区土地出让罕见,即使零星地块,也引来各路房企围剿,而西安目前重点开发:西南高新(软件园、CID、国际社区)、东北(浐灞、港务)。

其一,西南片区:从2019年下半年开始,高新软件新城及高新CID,引来房企竞买,拍地战火愈演愈烈:软件新城从9704元/㎡(天地源)、一路飙升到14603元/㎡(高科房产)。高新CID的土地价格也从5148元/㎡(紫薇)、一路飙升到13010元/㎡(阳光城)。

目前西南片区在售项目如下图,高新一期在售项目进入尾声,高新二期软件新城正在进行中,高新三期正在启动,目前在售项目较少,仅紫薇-华发、中海(两个项目)、天地源-龙湖、龙湖、紫薇等房企正在销售。

其二、东北片区,由金茂府一枪打响未央湖板块,到龙湖、东原进驻未央湖,再到六大央企、绿城、绿地、金地、融创等进驻港务区,虽然港务土地基本为底价摘地,但是只有产业绑定(产业勾地),才能在这一片区竞得一席之地。

经上述统计,西南片区(含高新软件新城、高新CID、高新国际社区),共计15个盘;东北片区(未央、浐灞、港务),共计近20个盘,大悦城、融创、金地等房企摘地还未进行公示,还有万科土地尚未摘取,但安置已经到位。

而反观西安其他板块,城北(绿城、中南、正荣、华宇、华天、隆源等)、城南(奥园、金地、天地源等)、城西(富力、万科、保亿等)、曲江1&2期(万科、中海等)、城东(旭辉、融创、中海、保利、凯德、领航、源创、上实城开等)、航天城(碧桂园、绿城、招商等)、长安(金辉、中南、新兴等),一共30多个盘。

而“西南-东北”两翼供给将实现大爆发,因为:以“西南”高新大量高价地诞生,转化为高端供给;以“东北”大量勾地或者低价摘地,转化为刚改价格。(请注意:东北片区产品不一定是刚改产品,但价格一定是刚改的价格!)

也就是说,到今年下半年以及明年,土地成交转化成房源供给的时候,全市将呈现“西南东北,两翼开发,价格分化”的局面。

总而言之,西安市内在今年下半年以及明年这段时间内,一定是“西南-东北”项目的爆发之年。

而高端改善,一定会偏重于高新区,这片区域也将成为西安房价的天花板,尤其是软件新城,根据上述图表可知,这片区域将成为西安第一个3W+聚集区。

而选择高新(软件新城、CID)销售,土地价格已经突破西安楼市天花板,如何破局从而劲销?除了市场要好,产品破局是关键。

当然,这片区域均价高昂,肯定与大部分普通家庭无关,那么我们应该将目光放到哪里?当其他区域项目数量,加在一起仅有30多个的时候,市场焦点一定在东北片区!

所以,对于大多数人而言,与其让市场重锤,不如提早一步,抓住天平倾斜机会,密切关注西南片区、东北片区发展,尽量、尽快考虑这两个区域的低价盘。

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